이재명 정부 첫 부동산 공급 대책, 왜 중요한가요?
올해 9월 7일, 이재명 정부가 들어선 후 첫 번째 이재명 부동산 대책이 발표됐습니다. 핵심은 “공급 확대”입니다.
그런데 정부가 내놓은 목표는 상당히 큽니다. “매년 1기 신도시 수준인 27만 가구를 수도권에 착공하겠다”는 거죠.
이 말이 무슨 의미일까요?
단순히 “땅만 확보하고 끝나는 게 아니라”, 실제 공사까지 시작하겠다는 계획입니다.
그동안은 계획만 거창하고, 실제 착공은 몇 년씩 미뤄졌던 경우가 많았죠.
그래서 이번 대책은 “인허가”가 아니라 “착공 기준”으로 공급 목표를 잡았다는 점에서
실행력에 방점을 찍은 정책이라고 볼 수 있어요.
수도권 매년 27만 가구 착공? 실현 가능할까요
‘매년 1기 신도시’ 수준이라는 표현은 강력한 의지를 보여주기 위한 수사일 수 있어요.
예전에 분당, 일산 등 1기 신도시들이 한꺼번에 공급됐을 때 연간 물량이 약 25만~30만 가구였거든요.
그런데 현재 수도권 땅은 그만큼 여유롭지 않고, 규제도 많습니다.
그래서 단순히 신규 택지 공급만으로는 어려울 수 있어요.
그래서 정부는 다음과 같은 방식으로 다양한 루트를 통해 공급을 늘리겠다고 밝혔습니다.
착공 기준으로 바뀐 이유는?
그동안 정부가 “수도권 몇 만 가구 공급하겠다”고 발표하면, 대부분 ‘인허가 기준’이었어요.
하지만 인허가만 받고 실제 착공까지는 수년이 걸리는 경우가 많았고,
주민 입장에서는 “도대체 언제 입주할 수 있냐”는 불만이 끊이지 않았죠.
이번 대책에서는 그 점을 보완해 ‘착공 기준’을 명시했어요.
실제로 공사가 시작돼야 주택이 생기고, 입주가 가능하니까요.
LH 중심의 공공 주도 공급, 어떤 변화가 생기나요?
이번 대책의 큰 변화 중 하나는 “LH(한국토지주택공사)”가 민간에 땅을 팔지 않고, 직접 시행하겠다는 방침입니다.
이게 무슨 말일까요?
기존에는 LH가 땅만 조성한 뒤 민간 건설사에 넘기고, 민간이 알아서 아파트를 짓는 구조였습니다.
그런데 이번엔 LH가 직접 땅도 만들고, 건설도 하고, 입주까지 주도하겠다는 거예요.
이 방식은 공급 속도를 높이고, 민간의 눈치 안 보고 일관된 방향으로 공급을 끌고 가기 위한 전략입니다.
“LH 직접 시행”이란 무엇인가요?
직접 시행이란 말은 쉽게 말해 ‘정부가 직접 집을 짓는다’는 뜻이에요.
LH는 국가기관이니까, 민간보다 리스크를 덜 따지고 정책 목적 중심으로 속도를 낼 수 있는 장점이 있습니다.
이번 대책에서는 수도권에서 5년간 6만 가구 이상을 LH가 직접 착공하겠다고 밝혔습니다.
여기에 더해, 상업용지나 공공용지 중 쓰지 않는 땅(비주택 용지)을 주거용으로 바꿔
1만5천 가구 분량을 추가 확보할 계획입니다.
즉, 새 택지를 찾는 게 아니라 이미 있는 땅의 용도만 바꿔서 공급을 늘리겠다는 발상이죠.
비주택 용지 재활용, 실현 가능성은?
이 부분은 굉장히 현실적인 접근입니다.
왜냐하면 수도권에서 새 땅을 찾는 건 정말 어렵기 때문이에요.
예를 들어, 옛날에 쓰던 공장 부지나 상가 부지, 공공청사 주변 유휴 부지를
정비해서 주택용지로 전환하는 방식은 토지 보상 문제도 줄이고 속도도 빠를 수 있습니다.
물론, 주변 상권과의 마찰이나 용도 변경에 대한 행정 절차가 남아 있지만
“공공이 직접 주도하면 속도가 붙는다”는 판단 하에 추진되고 있는 거죠.
도심 재건축·복합개발 확대, 내 동네도 포함될까?
이번 대책의 또 다른 축은 도심 속 낡은 건물과 유휴 부지를 활용해 주택을 공급하는 전략입니다.
새로운 땅을 찾기보다, 이미 있는 땅을 더 알차게 쓰는 방식이죠.
“도심 속에 아직 쓸 수 있는 땅이 이렇게 많았나?” 싶을 정도로 다양한 공간이 공급원으로 제시됐습니다.
1기 신도시 재건축, 주민 제안제 도입 의미는?
가장 관심이 큰 부분 중 하나는 1기 신도시 재건축입니다.
분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 1기 신도시 주민들은
오래전부터 “재건축이 너무 느리다”며 답답함을 호소해왔죠.
이번 발표에서는 “주민 제안 방식”을 도입하겠다고 밝혔습니다.
즉, 정해진 순서만 기다리는 게 아니라, 주민들이 스스로 “우리는 준비됐다”고 제안하면
그 지역부터 우선적으로 사업을 추진할 수 있게 하겠다는 겁니다.
또한, 이주 수요를 감당할 수 있는 지자체는 계획 물량을 초과해 공급할 수 있도록 유연하게 운영하겠다고 했어요.
결과적으로 6만3천 가구를 1기 신도시 재건축으로 착공하겠다는 목표입니다.
노후 임대주택과 유휴 국공유지, 어떻게 개발되나?
도심에는 30년 이상 된 공공임대주택 단지가 여전히 많이 남아 있어요.
이들 단지는 시설도 낡고, 안전 문제도 자주 제기됩니다.
이번 정책에서는 이들 단지를 전면 재건축해 2만3천 가구를 공급하겠다고 밝혔습니다.
또한 공공청사·우체국·경찰서 등의 유휴 부지를 복합개발해서
2만8천 가구를 추가로 확보할 계획입니다.
예전에는 이런 땅이 “공공용”이어서 주택 공급에 활용하지 못했는데,
이제는 “주거와 공공 기능을 함께 넣는 복합개발”로 방향을 바꾸겠다는 거죠.
여기에 더해 공공 도심복합사업의 경우,
법적 용적률보다 최대 1.4배까지 완화해서 5만 가구 착공을 지원하겠다고 밝혔습니다.
도심에서 용적률을 더 주면 건물을 높게 올릴 수 있어서, 같은 땅에 더 많은 주택을 지을 수 있는 효과가 있죠.
LTV 40%, 전세대출 2억 제한… 대출 규제는 누구에게 영향 있을까?
공급 확대와 함께 발표된 또 하나의 큰 변화는 대출 규제 강화입니다.
이번 정책은 단순히 집을 많이 짓겠다는 선언이 아니라,
투기를 억제하고 실수요자 중심 시장으로 바꾸려는 목적도 포함되어 있어요.
이 때문에 서울 강남 3구, 용산구 등 규제지역에선
LTV(주택담보대출비율)를 다시 한 번 조이기로 했고,
전세대출도 최대 한도 2억 원으로 제한했습니다.
그럼 이게 우리한테 어떤 영향을 미칠까요?
규제지역 LTV 40%, 내 대출 얼마까지 가능할까?
기존에는 LTV 50% 적용 지역이라면
예를 들어 10억짜리 집을 살 때, 최대 5억까지 대출이 가능했어요.
하지만 이번에 40%로 강화되면, 최대 대출 한도는 4억으로 줄어듭니다.
특히 고가 주택 구매자, 다주택자, 그리고 청약 포기 후 매매로 돌아선 실수요자들에겐
대출 여력 자체가 줄어들기 때문에 자금 계획을 다시 세워야 할 가능성이 높습니다.
이 규제는 특히 강남, 용산, 마포, 성수 등 인기 지역 부동산 시장의 열기를 식히기 위한 조치로 보입니다.
단기 투자 수요가 붙는 걸 막고, 실수요 중심으로 정착시키려는 의도죠.
전세대출 제한, 실거주 무주택자는 예외일까?
이번 대책에선 전세대출 한도를 무주택자와 1주택자 모두 ‘최대 2억 원’으로 제한했습니다.
즉, 집이 없든, 1채를 가지고 있든 2억 이상은 빌릴 수 없다는 뜻이에요.
특히 수도권 전세 시세가 높은 지역에서는 이 조치가 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
가령 서울 외곽이나 경기 인기 지역의 전셋값도 3~4억 원은 기본인데,
2억 대출만 가능하다면 자기 자본이 더 필요한 상황이 생기죠.
다만 아직은 신혼부부, 청년층, 생계형 실거주자에 대해선
예외 규정 또는 추가 지원책이 병행될 가능성이 남아있습니다.
이번 발표에서 이에 대한 세부안은 나오지 않았지만,
향후 보완 입법이나 금융 지침을 통해 완화 가능성도 조심스럽게 예상됩니다.
시장 반응과 쟁점은? 실현 가능성과 한계 분석
정책이 발표되자, 시장 반응은 예상대로 엇갈렸습니다.
“이 정도면 진짜 집값 잡겠다는 의지다”는 긍정적인 평가도 있었지만,
“현실성이 너무 떨어진다”는 비판도 만만치 않았어요.
정책이 아무리 좋아도 현장에서 작동하지 않으면 아무 의미가 없기 때문이죠.
그럼 구체적으로 어떤 쟁점들이 나왔는지 살펴볼게요.
LH 부채 문제, 정말 괜찮을까?
공공 주도 공급의 중심인 LH는 이미 막대한 부채를 안고 있는 상태입니다.
주택 공급을 늘리려면 LH가 땅도 사고, 건물도 짓고, 자금도 운영해야 하는데
이 모든 게 결국 돈 문제와 연결돼요.
특히 LH는 이미 윤석열 정부 당시에도 사업 부담으로 인해 공급 지연을 겪었고,
최근 몇 년간 적자 운영과 부채 증가로 재무 건전성 문제가 꾸준히 지적되어 왔습니다.
이런 상황에서 다시 대규모 착공을 밀어붙이면,
향후 분양가 인상, 공공임대 축소, 사업 속도 저하 등 부작용이 나타날 수 있다는 우려가 나옵니다.
정부는 “공공이 주도해야 속도가 붙는다”고 말하지만,
정작 현장에서는 “공공이 제일 느리다”는 말도 자주 나오죠.
재건축 초과이익환수제·분양가상한제는 왜 빠졌을까?
이번 대책에서는 공급 확대의 중요한 열쇠인 정비사업 규제 완화가 빠졌습니다.
특히 재건축 초과이익환수제나 분양가상한제에 대한 언급이 전혀 없었습니다.
이 두 가지는 민간에서 재건축·재개발을 추진할 때 가장 큰 걸림돌이에요.
이익을 너무 많이 환수하면 사업성이 떨어지고,
분양가를 인위적으로 묶어버리면 자금 조달이 어려워지거든요.
이런 제도가 있는 한 민간 주도 정비사업은 활력을 얻기 어렵고,
결국 공공만으로는 공급 목표를 달성하기 어렵다는 한계가 생깁니다.
즉, 정부가 아무리 “135만 가구 착공”을 외쳐도
민간과의 협업 없이 실현 가능성은 낮다는 회의적인 시각도 많습니다.