공실 걱정 끝! 임대료도 올릴 수 있는 리모델링 전략, 아시나요?
임대사업자라면 누구나 한 번쯤 이런 고민을 해보셨을 겁니다.
“공실도 줄이면서 임대료를 더 올릴 방법은 없을까?”
이런 고민의 해결챙 중 하나가 수익형 부동산 리모델링 방법입니다. 단, 무작정 하는 리모델링이 아닌 임대 수익에 직결되는 전략적 리모델링이 필요해요.
이 글에서는 소형 상가나 수익형 부동산을 최소 비용으로 최대 수익을 만드는 리모델링 전략과 실제 사례까지 자세히 정리해드립니다.
지금부터 꼼꼼히 따라와 보세요.
수익형 부동산 리모델링 전 고려사항
투자 전 리서치 – 수요와 타깃 임차인 분석
먼저 해당 부동산이 위치한 지역에서 어떤 업종이 잘 되는지, 누가 입주를 원하는지를 파악해야 합니다.
- 상가라면 유동인구와 업종 특성
- 주택이라면 1인 가구인지 신혼부부인지에 따라 리모델링 포인트가 확 달라집니다.
리모델링 예산 책정 – 전체 리모델링 비용 vs 임대료 상승 시뮬레이션
리모델링에 2천만 원을 썼는데 임대료가 월 3만 원 올라선 안 되겠죠?
연간 임대료 증가액 ÷ 리모델링 비용으로 ROI, 즉 투자수익률을 시뮬레이션 꼭 해봐야 합니다.
법적·인허가 체크
건축물 구조 변경, 수도·전기 설비 개선에는 지자체 신고·허가가 필요한 경우도 있습니다.
또한 비용처리, 감가상각, 보험 여부도 사전에 체크해두면 좋습니다.
수익형 부동산 리모델링 어디서부터 어떻게?
주방·욕실 리모델링 – 작은 변화로 큰 효과
1인 가구 대상 오피스텔이나 소형 주택은 주방과 욕실만 업그레이드해도 임대료를 5~10% 올릴 수 있습니다.
- 주방: 싱크대, 후드, 인덕션 교체
- 욕실: 도기류 교체, 타일 리폼, 샤워부스 설치
내부 마감재 교체 – 바닥, 벽지, 조명
오래된 바닥 장판이나 누런 벽지는 임차인의 계약욕을 낮춥니다.
밝은 컬러의 벽지, LED 간접조명만으로도 공간의 가치를 1단계 올릴 수 있어요.
외관·입구 개선
건물 외관은 ‘첫인상’입니다. 상가의 경우 간판 리뉴얼이나 외부 조명만 바꿔도 전혀 다른 공간처럼 느껴집니다.
외벽 페인트, 출입문 자동화 등도 임대료 협상 시 유리한 포인트가 됩니다.
공간 확장 또는 활용 – 다락·반지하 리모델링
기존에 활용되지 않던 공간을 추가 수익원으로 바꾸는 것도 좋은 전략입니다.
- 반지하 방 → 반려동물 방, 창고 임대
- 다락 → 작업실 또는 창고 공간으로 임대료 분리 부과
편의시설 추가 – 수납, 시스템 냉난방
요즘 임차인은 단순한 ‘거주’보다 편리한 생활을 원합니다.
- 빌트인 수납장, 붙박이장
- 시스템 에어컨, 스마트 도어락
- CCTV, 무인택배함 등 보안 설비
이런 시설은 임차인 만족도를 올리면서 공실률을 낮추고, 임대료 인상에 명분을 줍니다.
수익형 부동산 임대료 상승 전략 및 사례
사례 소개 – 리모델링 후 임대료 3배 상승
서울 신사동의 한 노후 빌딩은 SK D&D가 리모델링을 통해 임대료를 기존 대비 3배 가까이 인상하는 데 성공했습니다.
내부 마감, 조경, 외관 모두 고급화했지만 구조는 그대로 유지해 비용은 최소화, 수익은 극대화한 케이스입니다.
중소형 임대주택 vs 상가 비교
- 임대주택은 내부 편의시설과 청결도가 핵심
- 상가는 외관·입지 개선, 동선 보완이 중요
주거용과 상업용은 리모델링 포인트가 다르므로 전략도 달라야 합니다.
ROI 계산 방법 – 리모델링 후 수익 시뮬레이션
예를 들어 1,200만 원 리모델링 후 임대료가 월 10만 원 상승했다면, 연 120만 원 수익입니다.
ROI 계산:
- 연 수익 ÷ 리모델링 비용 × 100
- → 120만 ÷ 1,200만 × 100 = 10%
즉, 10년 이내에 투자금 회수가 가능하고, 그 이후엔 순수익입니다.
관리 전략 및 유지보수
임대인-임차인 사후 관리 팁
좋은 시설도 관리를 못하면 임대료 협상에서 밀릴 수 있어요.
- 입주 후 1개월 이내 체크리스트 전달
- 간단한 수리·민원은 바로 대응
- 정기 점검 약속은 신뢰 구축 포인트
정기 점검 및 유지보수 루틴
리모델링 후 유지보수는 선택이 아닌 필수입니다.
전기, 수도, 보일러, 방충망 등은 매년 체크 리스트를 만들어 유지하세요.
공실률 감소를 위한 임차인 만족 기준
- 청결한 상태 유지
- 입주 전 시설점검 완료
- 소형 가전·가구 옵션 제공 시 입주율 상승
“공실 1개월은 수익 1년이 날아가는 손해”라는 말, 괜한 말이 아닙니다.
요약 및 실행 가이드라인
수익형 부동산 리모델링은 단순히 집을 예쁘게 만드는 게 아닙니다.
임대료를 올릴 수 있는 구조, 임차인을 끌어당길 수 있는 설계가 핵심이에요.
핵심 요약
- 리모델링 전 수요·예산·법적 요소 충분히 검토
- 주방·욕실, 조명, 바닥만 바꿔도 체감 임대료 인상 가능
- 공간 재배치와 편의시설 강화로 임차인 만족도 상승
- ROI 계산을 통해 투자 대비 수익 예측할 것
- 유지보수와 임차인 관리가 장기 수익을 좌우함
지금 시작할 수 있는 첫걸음
✅ 건물 외관과 입구부터 사진을 찍어보세요. 첫인상이 가장 먼저 개선해야 할 곳입니다.
✅ 다음 공실 발생 전에 작은 리모델링 예산을 책정해보세요. 조명, 바닥, 수납장 교체만으로도 효과가 큽니다.
“내 공간에 가치를 더하면, 임대료는 자연스럽게 따라옵니다.”
오늘부터 하나씩 실천해보세요.
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