이번 글은 상가 투자 기초 시리즈 두번째 글로,
상가에 투자를 할 때 특히 신경써야할 상가 투자 리스크 관리 방안에 대해 알아보겠습니다.
상가 투자 기초에 관해 이 글이 처음이라면 아래 글 먼저 읽어보셔도 좋습니다.
👉🏻 #1 상가 투자 기초 완전정복, 나에게 맞는 상가와 용어 정리 (2025년 최신판)
상가 투자 리스트 관리 요소들
상가 투자는 다른 부동산 투자보다 수익률이 높다고 알려져 있지만, 그만큼 위험 요소도 다양하고 복잡합니다. 막연하게 잘 될거라는 기대만으로 투자에 뛰어들기보다는, 어떤 리스크가 있는지 정확하게 알고, 미리 대처방법까지 준비한다면 현명한 투자가 될 것입니다.
1. 상가 투자의 가장 큰 리스크는 공실 위험.
상가 투자에서 가장 무서운 건 바로 “공실” 위험일겁니다. 상가 임대를 해본 사람은 알겠지만, 임대가 되지 않아 공실이 오래 발생하면 그 스트레스는 말로 다 할 수 없습니다. 게다가 상가 투자 시 대출까지 받았다면 이자 감당도 안되고 대형 건물의 구분상가의 경우 기본 관리비도 무시할 수준이 아니기에 최악의 상황까지 몰리는 경우도 있습니다.
① 상가 공실이 생기는 주된 이유
• 유동 인구가 점점 줄어드는 상권
• 주변에 상가가 너무 많아 임차 수요가 분산됨(특히 신도시)
• 월세가 주변 시세보다 비싸게 책정됨(작업 물건 매입)
• 건물이 오래되어 임차인을 구하기 어려움
② 공실을 줄이기 위한 방법
• 사전에 상권 조사를 철저하게
유동인구, 주변 아파트, 경쟁 상가 등을 체크해서 입지 경쟁력이 있는 곳을 골라야 합니다. 같은 블럭에 위치한 상가라고 해도 위치에 따라 임대 수익은 천차만별일 수 있습니다.
• 적정 수준의 임대료 책정
주변 시세보다 임대료가 높다면 공실 확률이 당연히 높아질 수 밖에 없습니다. 특히 수익률에 장난질을 하여 작업된 상가 물건을 매입한 경우에는 빨리 주변 시세를 파악해 현실에 맞게 적정 수준으로 임대료를 조정하는 것이 좋습니다.
• 임대료 지원(렌트 프리 기간)
자영업을 하는 입장에서 본다면 영업을 개시하기 전 보통 한두달은 영업 준비기간이라는 것이 필요하기 마련입니다. 이때 임대인이 영업준비기간을 고려햐여 무상임대(렌탈프리)기간을 주는 경우들이 있습니다. 짧게는 한달에서 길게는 1년까지도 영업 준비에 따른 기간을 무상으로 제공하여 공실위험을 낮추고 있습니다. 단 렌탈프리를 줄 때 고려해야 할 사항 중 전체 계약 기간에서 무상임대차 기간은 제외하고 상가 렌탈프리 기간이 길 경우 중간에 나눠 무상임대차 기간을 계약서에 설정하는 것도 방법입니다.
• 임차인 관리
임대인과 임차인은 가급적 연락을 하지 않는 것이 가장 좋다고 합니다. 임대인 입장에서 임차인에게 잘 해줘봐야 요구사항만 늘어가기 때문에 연락을 꺼리는 경우들도 많은데, 임차인과 자주 소통하고 불편사항들을 가능한 선에서 잘 들어주다보면 장기계약으로 이어지느 는 경우들이 많고, 임차인의 상황도 알 수 있어 관리에 용이입니다.
2. 상가 임차인 관리, 안정적 운영을 위한 필수
세입자, 즉 임차인과 문제가 생기면 머리가 아플 수밖에 없습니다. 월세를 안내거나 계약 사항을 위반하고 계약 종료 시점에 월세도 내지 않으면서 명도까지 거부하고 있으면 이판사판 공사판같은 상황이 생길 수밖에 없습니다. 임대를 해보신분이 이 글을 읽는다면 아마 십분 이해하실겁니다.
① 대표적인 임차인 리스크
• 임대료 연체
• 임대인 허락 없이 재임대
• 계약 조건 위반(무단 업종 변경 등)
• 계약 종료 후 명도 거부 등
② 이런 임차인 리스크를 예방하려면?
• 임대료 연체는 칼같이 처리하기
코로나 같은 시기에는 임대료를 자발적으로 깍아주는 임대인들도 많이 있었습니다. 연장계약을 하는 경우 한두달 임대료를 안받거나 경기가 어려울 때 임대료를 한시적으로 인하해주는 경우들도 있지만, 임대료 연체에 대해서는 단호하게 대응해야 합니다. 한두달 임대료가 연체되다 보면 차후 남은 보증금도 없이 내돈 들여 명도소송을 진행하고 강제집행을 해야하는 경우도 생기기 마련입니다.
이 집행 비용을 임차인에게 받으면 된다는 생각이 있지만, 털어도 아무것도 안나오는 상태의 임차인들이 더 많기 때문에 사실상 명도비용을 받기란 불가능에 가깝습니다.
월세를 하루라도 밀리면 주저하지 말고 바로 문자나 유선 통화를 통해 이를 고지하고 즉각 납부하도록 유도해야 합니다.
• 임차인 신용도 확인
가능한 상황이라면 임차인이 개인사업자라면 신용등급 확인, 법인이라면 재무 상태를 간단히 확인해봅니다.
• 계약서 작성은 꼼꼼하게, 과할 정도록 특약 넣기
계약서는 과할정도로 꼼꼼하게 작성하는게 좋습니다. 특히 특약사항, 위약금, 보증금 조건 등을 명확하게 해두면 추후 분쟁을 줄일 수 있으며, 화해조서를 미리 받아두는 것도 방법입니다.
• 분쟁 발생 시 전문가에게
임차인과 사소한 분쟁이 아닌 법적인 다툼의 여지가 있을 경우에는 철저히 감정은 배제하고 전문가에게 의뢰하는 것이 가장 좋습니다. 잘못된 법적인 정보로 임차인과 다툴경우 나중에는 임대인에게 불리한 상황이 생길 수 있으니 꼭 기억하세요.
3. 상권 변화를 수시로 조사
상권은 계속 변합니다.
새로운 경쟁 건물, 소비 패턴 변화, 교통 개발 등 어떤 변수 하나로도 유동인구가 확 줄 수 있어요.
① 상권 변화로 생기는 문제
• 사람이 안 다니는 곳이 됨
• 기존 업종이 잘 안 됨
• 임대료가 떨어지고, 공실이 생김
② 대응 전략은 이렇게 준비합니다
• 상권 모니터링: 입주한 세입자 업종이 잘 되고 있는지, 경쟁 상가는 어떤지 꾸준히 확인합니다.
• 업종 변경 유연하게: 예전엔 학원이 잘 되던 곳이, 요즘엔 카페가 대세일 수 있습니다. 이런 흐름에 따라 업종을 바꾸는 게 중요합니다.
• 지역 개발계획 체크: 도로나 역 신설, 재개발 예정 등은 직접 동사무소나 구청에서 확인 가능합니다.
4. 금리 변동 요인, 대출 활용했을 경우 특히 주의
대출 없이 상가 투자하는 경우는 드뭅니다.
하지만 대출을 쓴다면 금리 인상에 특히 민감하게 대응해야 합니다.
금리가 오르면 월 납입액도 오르고, 수익률이 뚝 떨어질 수 있습니다.
① 금리 인상의 영향
• 매달 이자 부담 커짐
• 전체 투자 수익률 하락
• 상가 매매 거래가 둔화되면 매도 시점에도 영향 가능
② 이렇게 미리 대비하세요.
• 여유 자금 확보: 예상치 못한 금리 상승이 와도 몇 달은 버틸 수 있는 자금을 준비해 둡니다.
• 고정금리 선택 고려: 처음부터 고정금리를 선택하면 변동성에 덜 흔들립니다.
• 과도한 레버리지 금지: 욕심내서 대출 비율을 높게 잡으면 금리 올라갈 때 감당 못할 수 있으니 적정선에서 조절해야 합니다.
5. 기타 상가 투자 리스크 요소들
이 외에도 상가 투자에 영향을 줄 수 있는 여러 요소들이 있습니다.
• 경기 침체: 전체 소비가 줄면, 임차인의 매출이 떨어져 임대료를 제때 못 낼 수도 있어요.
• 정부 규제 변화: 상가 임대차 보호법, 보유세, 양도세, 종합부동산세 등의 정책은 항상 바뀔 수 있으니 꾸준히 뉴스나 공고 확인이 필요합니다.
• 건물 노후화: 시간이 지나면 외관이나 설비가 낡아져서, 세입자들이 꺼리게 되고, 유지비도 늘어납니다.
상가 투자 리스트를 정리해보면
상가는 단순히 ‘월세 많이 받는다’는 기대만으로 접근하면 안 됩니다.
공실, 세입자 리스크, 금리 문제, 상권 변화 등 현실적인 리스크를 알고, 그에 맞는 대비책을 세우는 것이야말로 진짜 현명한 투자입니다.
처음부터 시세차익으로 접근하는 물건인지, 내가 직접 운영할 예정인지 아니면 임대수익에 초점을 맞출것인지를 정하고 그에 최적화된 상가 투자 물건에 접근해야 실패하지 않는 투자가 될거라 말씀드립니다.
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