공인중개사로 중개를 하다보면 상가 투자를 통해 월세 수익과 시세 차익까지 생각하고 방문하는 분들이 많습니다. 이런 분들 중에서는 주변 지인들의 말만 듣고 신도시에 상가를 덜컥 분양 받았다가 몇억씩 손해를 보는 경우도 많이 보곤 합니다.
상가 투자는 안정적인 임대 수익과 시세 차익을 동시에 기대할 수 있는 매력적인 투자처이지만, 주거용 부동산과는 다른 특성과 복잡한 용어, 그리고 다양한 위험 요소 때문에 선뜻 시작하기 어려운 분야이기도 합니다.
이 글에서는 상가 투자를 처음 접하는 분들을 위해 상가 투자 기초를 탄탄하게 다질 수 있도록 상가의 종류와 특징, 핵심 용어, 그리고 위험 관리 방안에 대해 공인중개사의 실전 경험을 토대로 자세히 알려드리겠습니다.
나에게 맞는 상가 찾기, 상가의 종류와 특징.
상가는 그 형태와 위치, 용도에 따라 다양하게 분류할 수 있는데, 각 상가 유형의 특징을 잘 이해하는 것은 상가 투자 기초의 완전 첫걸음이라고 할 수 있으니, 복잡하게 생각하지 마시고 천천히 읽어보시기 바랍니다.
1. “근린상가“, 일상 생활 밀착형 상가 투자처
근린상가는 주거 지역 인근에 위치하여 주민들의 일상생활에 필요한 편의시설(슈퍼마켓, 세탁소, 미용실, 음식점 등)이 입점하는 상가를 말합니다. 접근성이 좋고, 고정적인 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있다는 장점이 있습니다.
• 특징: 주택가 인접, 생활 편의 시설 중심, 안정적인 수요
• 장점: 안정적인 임대 수익, 비교적 낮은 공실률, 환금성 양호
• 단점: 상권 확장성 제한, 대부분 높은 초기 투자 비용 (입지에 따라 상이)
• 투자 시 고려사항: 배후 세대 수, 주거 지역의 소득 수준, 인근 경쟁 상가 현황
2. “아파트 단지 상가“, 아파트 상권의 핵심
단지내상가는 아파트 단지 안에 위치하거나 단지와 직접 연결된 상가를 의미합니다.
아파트 주민이라는 확실한 배후 수요를 확보하고 있어 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 특히 대단지 아파트의 단지내상가는 그 자체로 하나의 상권을 형성하기도 합니다.
• 특징: 아파트 단지 내 위치, 입주민 중심 상권
• 장점: 확실한 배후 수요, 높은 안정성, 관리 용이
• 단점: 상권 확장성 제한, 외부 유동인구 유입 어려움, 업종 제한적
• 투자 시 고려사항: 아파트 세대수, 입주민 연령대, 주변 상권과의 경쟁 여부
3. “테마상가“, 특정 목적을 위한 특화 상가
테마상가는 특정 업종이나 테마를 중심으로 조성된 상가입니다.
예를 들어, 서울 동대문의 의류 전문 상가, 용산 전자제품 전문 상가, 웨딩 전문 상가 등이 이에 해당한다고 할 수 있습니다. 특정 고객층을 유인하는 데 유리하지만, 테마의 유행에 민감하고 공실 위험이 높을 수 있습니다.
• 특징: 특정 테마 또는 업종 전문화, 집객력 우수
• 장점: 특정 수요층 확보, 높은 매출 기대 (성공 시)
• 단점: 테마의 유행에 민감, 높은 공실 위험 (실패 시), 업종 변경의 어려움
• 투자 시 고려사항: 테마의 지속 가능성, 시장 트렌드, 경쟁 상가 현황
4. “구분상가“, 소액 투자자에게 적합
구분상가는 하나의 건물 안에 여러 개의 상가 호실이 구분되어 분양되는 형태를 말합니다. 백화점이나 대형 쇼핑몰 내의 개별 점포, 또는 오피스텔 1층 상가 등이 대표적입니다. 소액으로도 상가 투자가 가능하다는 장점이 있지만, 전체 상권의 활성화 여부가 중요합니다.
• 특징: 개별 호실로 구분 등기, 소액 투자 가능
• 장점: 비교적 낮은 투자 비용, 환금성 용이
• 단점: 상가 전체의 활성화에 의존, 관리비 부담, 업종 제한
• 투자 시 고려사항: 상가 전체의 MD 구성, 관리단의 역량, 주변 상권과의 연계성, 높은 평당 기본 관리비
5. “통상가“, 고액으로 건물 전체에 투자
통상가는 건물 전체를 소유하는 형태의 상가입니다. 주로 대로변이나 상업지역에 위치한 단독 건물 형태가 많으며, 건물 전체를 임대하거나 직접 활용할 수 있습니다. 높은 투자 비용이 들지만, 건물 전체의 가치 상승을 기대할 수 있고 어떻게 세팅하느냐에 따라 임대 수익을 극대화할 수도 있는 장점을 가지고 있습니다.
• 특징: 건물 전체 소유, 높은 투자 비용
• 장점: 높은 시세 차익 기대, 임대 수익 극대화, 용도 변경 및 리모델링 자유로움
• 단점: 높은 초기 투자 비용, 공실 발생 시 리스크 큼, 관리의 어려움, 환급성 떨어짐
• 투자 시 고려사항: 건물 노후도, 대지 면적, 용적률/건폐율, 향후 개발 가능성
상가 투자의 핵심 용어 정리
상가 투자는 일반적인 부동산 투자와는 다른 몇몇 전문 용어들이 있는데, 이 용어들을 정확히 이해하는 것은 상가 투자 기초에 있어 매우 중요하다고 할 수 있습니다.
1. 수익률 (임대수익률, 투자수익률)
상가 투자에 있어서 수익률은 가장 중요한 지표라고 할 수 있습니다.
① 임대수익률
• 연간 임대료 수입을 매매 가격으로 나눈 비율입니다.
• 임대수익률 = (월세 X 12개월) / 매매 가격 X 100 (%)
② 투자수익률
• 총 투자금(매매 가격 + 취득세 등 부대비용) 대비 연간 순수익(임대료 수입 – 대출 이자 – 관리비 등)의 비율입니다. 대출을 활용한 레버리지 효과까지 반영하므로 실제 투자자에게 더 중요한 지표입니다.
• 투자수익률 = (연간 순수익 / 총 투자금) X 100 (%)
👉🏻 투자수익률의 경우 투자 수익성과 리스크까지 동시에 판단해볼 수 있는 가장 현실적인 지표로, 반드시 부대비용까지 포함해서 계산해야 합니다.
2. 공실률
상가가 임차인 없이 비어있는 상태의 비율을 나타냅니다.
공실률이 높다는 것은 임대 수익이 발생하지 않아 투자 수익률이 낮아진다는 의미이므로, 공실률은 상가를 투자하기 전 꼭 확인해야 할 사항입니다. 현재 보고 있는 상가는 공실이 없다고 해도 해당 지역의 공실률이 지속적으로 늘어나고 있다면 투자를 다시 생각해봐야합니다.
지역별 상가 공실률은 “한국부동산원” 홈페이지의 통계 서비스를 통해 대략적으로 알 수 있고, 가장 정확한 것은 투자하려는 지역에 발품과 손품을 파는 것이 제일 좋습니다.
• 공실률 = (공실 면적 / 전체 임대 가능 면적) X 100 (%)
👉 지역 상권의 공실률 추이는 상가 투자 전 반드시 확인해야 하며, 공실률이 10%를 넘는 지역은 투지 위험 지역으로 분류하고 철저한 조사를 해볼 필요가 있습니다.
3. 권리금
상가 임대차 계약 시, 기존 임차인이 새로운 임차인으로부터 받는 금액입니다.
상가 건물의 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 상가 건물 위치에 따른 영업상의 이점 등을 양도하거나 이용하게 하는 대가로 주고받는 돈을 의미합니다.
상가 권리금은 상가 임대차 보호법에 따라 일정 부분 보호받을 수 있습니다.
👉 계약 체결 전 반드시 권리금 유무와 범위, 지급 조건을 명확히 확인하고, 권리금에 대한 법적 분쟁 가능성까지도 고려해야 합니다.
4. 명도
임대차 계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 건물을 비워주지 않을 때, 임대인이 법적 절차를 통해 임차인을 내보내고 건물을 인도받는 과정을 말합니다.
명도는 상가 투자 시 발생할 수 있는 주요 리스크 중 하나이므로, 계약 전 임차인 현황을 꼼꼼히 확인해야 합니다.
특히 명도소송은 시간과 비용이 많이 들 수 있어, 명도 상황까지 가지 않도록 사전에 예방이 가장 중요합니다.
5. 전용률 및 연면적
• 전용률: 분양 면적 대비 실제 사용하는 전용 면적의 비율입니다. 전용률이 높을수록 실사용 면적이 넓어 효율적입니다.
• 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥 면적 합계입니다.
👉 같은 분양 면적이라도 전용률이 낮으면 실제 사용 공간은 좁기 때문에, 투자자뿐 아니라 임차인에게도 불리하게 작용할 수 있습니다.
다음 글에서는 상가 투자 시 위험요소(공실, 임차인, 상권, 금리변동 등)에 대처하는 방법에 대해 알아보겠습니다.